新築ワンルームマンション投資で530万円の損失。このブログのシリーズで書いてきた失敗の、いちばん最後に待っていたのが「売るためのお金」でした。
売却の仲介手数料、2戸あわせて150万円。
買うときに現金で用意した頭金は、2戸あわせて80万円でした。それが売るときには、仲介手数料だけで150万円。マンションは、売るのにもお金がかかります。そして、いくらかかるのかは、売ると決めるまで具体的に知りませんでした。
今回は、手元に残っている決済精算書と支払約定書をもとに、マンション売却の費用──特に仲介手数料──を実額で整理します。これから売却を考えている方が「あとから想定外の請求に驚く」ことのないように、私の数字をそのまま置いておきます。
※賃貸の仲介手数料については以前、半額交渉した体験談を書きました。今回は「売買」の、それも売主側の話です。
マンション売却の仲介手数料の計算方法｜上限は「3％＋6万円＋消費税」
まず基本から。不動産会社に払う仲介手数料には、宅地建物取引業法で上限が決められています。売買価格が400万円を超える場合、よく使われる速算式はこうです。
仲介手数料の上限 ＝ 売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税
私が売った2戸に当てはめると、こうなります。
| 物件 | 売買価格 | 上限額（税込） |
|---|---|---|
| 中野富士見町の1戸 | 3,000万円 | 約105.6万円 |
| 新横浜の1戸 | 2,150万円 | 約77.6万円 |
ここで大事なのは、これが「上限」であって「定価」ではないことです。法律で決まっているのは天井だけで、いくら請求するかは不動産会社しだい。実際には上限いっぱいの請求が多いと言われ、よく検索されている「仲介手数料の相場」も、実質的にはこの上限額がそのまま相場になっているのが実情です。ただ、私のケースは少し違いました。
私が実際に払った仲介手数料は2戸で150万円【精算書の実額】
決済精算書に記載された、売主としての仲介手数料の実額がこちらです。
| 物件 | 売買価格 | 仲介手数料（税込） | 上限との差 |
|---|---|---|---|
| 中野富士見町 | 3,000万円 | 100万円 | 約5.6万円安い |
| 新横浜 | 2,150万円 | 50万円 | 約27.6万円安い |
| 合計 | 5,150万円 | 150万円 | 約33万円安い |
150万円。私の年収の数か月分にあたる金額が、売却の手続きのなかで出ていきました。
そして、ここが今回いちばん伝えたいことなのですが──この費用は、売却で利益が出ても、私のように損をしても、必ずかかります。「損した人の話」ではなく、マンションを売る人全員の話です。
2戸とも上限より安いのは、値引き交渉をしたからです。その経緯は次の章で書きます。
ちなみに、この150万円がどこに記録されているかというと、決済当日にもらう「決済のご案内（精算書）」という一枚の紙です。売却代金から、仲介手数料やもろもろの精算額が差し引かれていく計算書で、売却のお金の動きはすべてここに集約されます。この記事の数字は、その精算書や見積書などの書類からそのまま書き写しています。
値引き交渉はできる？私は「2戸まとめて」を材料に交渉した
「仲介手数料は値引きできますか？」は、よく検索されている疑問のようです。私の答えは「できました」。上の表の金額は、交渉した結果の数字です。
交渉の材料にしたのは、2戸の売買を同じ不動産会社にまとめてお願いすることでした。会社から見れば、1回の付き合いで2戸分の手数料が入る案件です。その分、手数料の相談に乗ってほしいとお願いしました。
結果はこうです。
- 中野富士見町：少しだけ値引き。上限約105.6万円のところ100万円に
- 新横浜：50万円まで値引き。上限約77.6万円から、27万円以上の値引き
2戸あわせて、上限より約33万円安くなりました。合意した金額は「支払約定書」という書面に税込で明記され、決済までその通りに進みました。
実は私、賃貸の仲介手数料でも宅建業法を根拠に半額を主張して通した経験があります。ただ、売買の交渉はそれとは違って、法律を持ち出すような話ではありませんでした。「2戸まとめてお願いするので」という、ごく普通の相談です。それでも33万円変わったのですから、言ってみる価値はあると思います。
ひとつだけ添えると、値引きがすべてではありません。売買の仲介手数料は金額の桁が大きいぶん目を引きますが、売れずに値下げを重ねれば、値引きの差額などすぐに消えます。「安くしてくれる会社」であることと「きちんと売り切ってくれる会社」であることは、別ものです。私の場合は、値引きに応じてくれたうえで2戸とも売り切ってもらえました。
仲介手数料だけじゃない。売却にかかった費用の実額一覧
売却の費用は仲介手数料だけではありませんでした。精算書と見積書に残っている、そのほかの費用がこちらです。繰り返しになりますが、これらは損をした売却だからかかったのではなく、利益が出る売却でも同じようにかかる費用です。
| 費用の項目 | 実額（2戸分） | 内容 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 150万円 | 100万円＋50万円（税込） |
| 収入印紙代 | 1万円 | 売買契約書に貼る印紙。5,000円×2戸 |
| 抵当権抹消費用 | 約5.1万円 | 司法書士への報酬など。約30,500円＋約20,700円 |
| ローンの一括繰上返済手数料 | 約50.6万円 | 見積書では残債の1％。約30.3万円＋約20.3万円 |
とくに盲点だったのが、ローンの一括繰上返済手数料です。売却代金でローンを完済するのは当たり前の流れなのに、その「完済する」こと自体にお金がかかりました。
ローン契約書を見返すと、完済までの経過年数で手数料率が決まる表が載っていました。1年以内なら残元金の2％、5年以内なら1％、5年を超えると0.5％。早く手放そうとするほど高くつく設計です。私は保有4年で手放したので1％、2戸で約50万円でした。売るときまで、この表を意識したことはありませんでした。
投資用マンションなら、さらに「精算」がある
私の場合は入居者がいるままのオーナーチェンジ売却だったので、費用とは別に「精算」もありました。
- 家賃の精算：2戸で約43.5万円。受け取り済みの家賃のうち、日割りや翌月分などを買主に渡します
- 敷金の引き継ぎ：2戸で約15.4万円。入居者から預かっている敷金を買主に引き継ぎます
どちらも「取られるお金」ではなく、本来買主のものになるお金を渡す精算です。ただ、決済のときの手取りをその分減らす方向に働くので、資金繰りとしては費用と同じ顔をして精算書に並びます。
さらにサブリース契約を結んでいた私は、その解約違約金も別に払っています（この経緯はvol.4に書きました）。
お金の流れ：150万円は「差し引かれ」、最後に129万円を「振り込んだ」
ここまで読んで、「150万円も払って、さらに129万円も払ったの？」と混乱するかもしれません。私も当時、頭の中がこんがらがりました。整理すると、こういう一つの流れです。
まず、仲介手数料150万円をはじめとする費用は、財布から現金で払ったわけではありません。決済のときに、売却代金から差し引かれました。精算書の計算を1本の式にすると、こうなります。
2戸の売却代金 5,150万円
＋ 固定資産税・管理費の精算で受け取った分 約11万円
− 仲介手数料 150万円
− 収入印紙代 1万円
− 家賃の精算 約43.5万円
− 敷金の引き継ぎ 約15.4万円
＝ 手元に入るお金 約4,951万円
− ローンの完済 約5,080万円
＝ 約129万円の不足 → これを預金から振り込んだ
※「ローンの完済 約5,080万円」は、ローン会社に実際に支払った完済の総額です（精算書の記載額）。このほかに、抵当権抹消の約5.1万円を司法書士に別途払っています。
つまり「150万円が出ていった」と「129万円を払った」は、別々の出費ではありません。費用はすべて売却代金から差し引かれ、それでもローンの完済に届かなかった分＝129万円だけを、最後に現金で振り込んだ。これが売却のお金の流れの全体像です。
ちなみに、この複雑な精算の段取り──ローン会社への繰上返済や手数料の処理も含めて──は、すべて仲介会社が進めてくれました。私が自分でやったのは、最後に不足分の129万円を振り込むことくらいです。仲介手数料150万円は確かに大金ですが、「この精算一式を自分で仕切れたか」と考えると、手数料の中身が少し見えた気もします。
売却代金だけでは、手放すことすらできなかった──この決済当日の記録はvol.6に詳しく書いています。
仲介手数料はいつ払う？誰が払う？【FAQ】
いつ払う？
一般的には「契約時に半分・決済時に残り半分」という会社が多いようです。私の場合は決済時に、売却代金から差し引かれる形で精算されました。手数料のために別途現金を用意する必要はありませんでしたが、そのぶん「手取りが思ったより少ない」という形で効いてきます。
誰が払う？
売主と買主が、それぞれ自分が依頼した不動産会社に払います。「買主が払ってくれる」ものではありません。私は売主として、自分の依頼した会社に150万円を払いました。
消費税はかかる？
かかります。速算式の「3％＋6万円」に消費税10％が乗ります。提示された金額が税込か税別かは、見積書の段階で確認しておくと安心です。私の場合、支払約定書に「税込」と明記されていました。
仲介手数料が「無料」や「半額」の会社もあるの？
あります。売主側の手数料を無料や半額にして、買主側などから収益を得る仕組みの会社です。検索するとたくさん出てきますが、私は利用していないので、良し悪しの体験は書けません。ひとつ言えるのは、手数料の安さと「希望の価格で売り切る力」は別ものだということです。私が会社を選んだ経緯と値引きの実際は、上の値引きの章に書いたとおりです。
まとめ：売却費用は「売る前」に見積書で確認できる
私が2戸のマンション売却で払った出口の費用は、ざっくりこうでした。
仲介手数料150万円＋印紙1万円＋抵当権抹消約5.1万円＋繰上返済手数料約50.6万円 ＝ 約207万円
そして何度でも書きます。この約207万円は、損をしたからかかったお金ではありません。利益が出る売却でも、同じ式で、同じようにかかります。「うちは高く売れそうだから関係ない」という話ではないのです。
大きな金額ですが、救いもあります。これらの費用は、売却を依頼した時点の見積書にほぼすべて書かれていました。つまり「売る前に、知ることができる」お金です。
これから売却を考えている方は、査定額の高い安いだけでなく、見積書の費用欄までしっかり見てください。手取り額は「売却価格－ローン残債－これらの費用」で決まります。私はこの引き算を、売ると決めてから初めて真剣にやりました。もっと早く知っていれば、と思います。
売却の入り口になった一括査定で売却までこぎつけた体験談もあわせてどうぞ。
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