賃貸の更新通知に「家賃を◯◯円上げさせてください」という一文が紛れ込んでいたとき、多くの方は「断れるのかな」「断ったら退去させられるのでは」と不安になります。私もそうでした。
結論から言います。賃貸更新時の値上げ通知に、応じる義務はありません。借主は借地借家法という法律で守られているからです。私自身、東京で14年住んだ部屋の値上げ通知を、電話一本できっぱり跳ね返した経験があります。この記事では、FP3級保有・賃貸歴35年・東京暮らし14年・元ワンルームマンション投資オーナーの私が、借地借家法の正しい読み方、私が値上げを跳ね返した時の具体的なやり取り、35年・7軒の経験から見えた交渉が効く条件、そしてそもそも値上げされにくい物件の選び方までをまとめます。
突然「家賃を上げます」と通知が来た日
立花のアパートに住み始めて10年が経った頃のことです。届いた更新通知の封筒を開けると、いつもの更新書類に混じって、もう一枚の紙が入っていました。「次の更新時から家賃を5,000円ほど値上げさせていただきたい」という旨の依頼文書です。
5,000円という金額は、一見「まあ、応じてもいいかな」と思える絶妙なラインです。月5,000円なら年間6万円。受け入れてしまう人も少なくないでしょう。けれど、文面を読みながら私の頭をよぎったのは「ここで応じたら、2年後の更新でまた来る。きっと際限なく上がっていく」という感覚でした。
立花のアパートは木造、当時で築16年。修繕も特別なグレードアップもなく、私はずっと家賃を滞納せず長期入居していました。値上げの根拠として弱いことは感覚的にわかっていました。だから依頼文書を読み終えた瞬間に「応じない」と決め、その日のうちに自分から管理会社に電話をかけました。私のその判断を法律的に支えてくれたのが、これからご紹介する借地借家法です。
結論｜借地借家法を知っていれば値上げに応じる必要はない
- 賃貸更新時の値上げ通知は、大家側からの「請求」であって「決定」ではない
- 借主が応じなければ、原則として現行の家賃のまま住み続けられる
- 応じなかったことを理由に、退去を強制されることはない
- 契約書に「値上げに同意する」と書かれていても、借主に不利な特約は無効
重要なのは、「言われるがまま」に応じてしまわないこと。法律を知っていれば、堂々と「応じません」と言えます。なお私はFP3級を保有しています。取得したのはワンルームマンション投資の運用中で、自分の資産・契約・税金まわりを正しく理解したいと思ったのが動機でした。その時の知識が、今こうして家賃や保険の判断に活きています。
借地借家法をやさしく整理｜借主が守られている4つの条文
借地借家法は長い法律ですが、賃貸の値上げ交渉でカギになる条文は4つだけです。
第26条 法定更新｜何もしなくても契約は続く
建物の賃貸借契約は、期間が満了する1年前から6か月前までの間に、貸主から「更新しない」または「条件を変えなければ更新しない」という通知がない限り、従前と同じ条件で自動的に更新されたとみなされます。これを「法定更新」と呼びます。「値上げに同意しなかったら契約が切れる」と思い込みがちですが、それは誤解です。
第28条 正当事由｜大家は理由なく追い出せない
貸主が更新拒絶や解約を申し入れるには、「正当の事由」が必要です。貸主自身の使用必要性、建物の老朽化、立退料の提示などが総合的に判断されます。「値上げを断ったから」という理由は正当事由に当たりません。
第30条 強行規定｜契約書に書いてあっても無効になる
借地借家法には「賃借人に不利な特約は無効」というルールがあります。「片面的強行法規」と呼ばれ、借主を守るための強い規定です。契約書に「更新時の家賃改定に同意するものとする」と書かれていても、借主に不利な内容ならその特約自体が無効と判断されます。
第32条 借賃増減請求権｜値上げは「請求」であって「決定」ではない
これが値上げ問題の核心です。要点は3つ。
- 租税の増減や経済事情の変動、近隣相場との比較で家賃が「不相当」になったとき、貸主・借主どちらからも増減を請求できる
- 協議が調わないとき、借主は「相当と認める額」を支払えば足りる。請求された値上げ額ではなく、自分が妥当と思う額（多くは現行家賃）を払えばOK
- 後日、裁判で増額が確定した場合のみ、不足分を年1割の利息を付けて支払う
つまり、貸主の値上げ通知はあくまで「請求」。応じなければ理論上は裁判になり得ますが、住宅賃貸で大家が訴訟を起こすケースは極めてまれです。条文の原文は e-Gov 法令検索（借地借家法） でご確認いただけます。
私が値上げを跳ね返した時の具体的なやり取り
立花の値上げ通知の話に戻ります。依頼文書に目を通した私は、その日のうちに自分から管理会社に電話をかけました。担当者は終始やわらかい口調で、こちらに「お願いをする」というスタンスを崩しませんでした。
担当者「最近の物価高の影響もあり、値上げしていただかないと非常に厳しい状況なのです。お願いになりますがいかがでしょうか？」
私「物価高の影響は、私も同じです。家計を切り詰めて暮らしている側ですので、値上げを受け入れる余裕はありません」
電話越しに、担当者の声のトーンが少し変わりました。「そうですか……」と一言あったあと、それ以上の押し問答はありません。ただ、私にはどうしても確認しておきたいことが一つだけ残っていました。
私「念のためお伺いしますが、値上げに応じなかったことを理由に、退去を求められるようなことはありませんよね？」
担当者「そのようなことは一切ございませんので、どうぞご安心ください」
この一言を引き出せたことが、私にとっては何よりの安心材料になりました。実際、それから立花を退去するまで家賃は1円も上がっていません。やり取りの背後には、借地借家法第28条（正当事由がなければ退去させられない）と第32条（応じる義務はない）が確かに存在しています。法律を知っているからこそ、相手の事情に流されず、落ち着いて話せる。これが「言われるがままにならない」ことの本質だと、今でも思っています。
立花14年の家賃推移、東京の家賃高騰の現実、同じ部屋で実践した値上げ拒否の手順は ▶︎ 【50代の実体験】東京の賃貸は本当に高い！14年住んで気づいた家賃高騰の現実と値上げを断る方法 でも詳しく書いています。
35年・7軒で見えた「交渉が効く条件・効かない条件」
18歳から35年で7軒に住んだ経験から、交渉が効きやすい条件・効きにくい条件を整理します。値下げ交渉の成功体験は ▶︎ 弁天町1Kで家賃を6,500円下げた家賃交渉の実体験 にも書いています。
| 条件 | 交渉のしやすさ | 理由 |
|---|---|---|
| 長期入居している | ◎ 効きやすい | 大家側にとって安定した借主は失いたくない |
| 家賃滞納がない | ◎ 効きやすい | 「優良な借主」として扱われる |
| 物件が修繕されていない | ◯ 効きやすい | 値上げの根拠が弱くなる |
| 個人オーナー物件 | ◯ 効きやすい | 人間関係を重視するため柔軟 |
| 周辺の空室が多い | ◯ 効きやすい | 「次が決まらない」プレッシャー |
| 家賃が周辺相場と乖離 | △ 効きにくい | 法的にも「不相当」と認定されやすい |
| 新築・人気エリア | △ 効きにくい | 「次の入居者がすぐ決まる」 |
| 大手法人オーナー・規定運用 | × 効きにくい | 担当者の裁量が小さく機械的 |
立花のアパートは「築古・修繕されていない・周辺空室あり・長期入居で滞納なし」という、交渉に有利な条件が揃った物件でした。逆に言えば、これから物件を選ぶときは「将来の値上げ交渉のしやすさ」も判断軸に入れると、長く住める部屋を選びやすくなります。
値上げされにくい物件の選び方｜FP3級＋7軒の経験から
値上げ通知への対処法以上に効果が大きいのは、そもそも値上げされにくい物件を選ぶことです。FP3級と7軒の経験から、3つのチェックポイントをご紹介します。
①築年数のスイートスポット｜直近で値上げ済みの物件を狙う
2025年に上京2軒目として選んだ部屋は築4年のRC造マンションでした。家賃の観点での決め手は「直近の更新で家賃の見直しがすでに終わっているはず」という読みです。新築から築2〜3年は最初の借主が更新を迎えるタイミングで、多くの大家がこの時期に家賃改定を検討します。築4年で募集される部屋は、改定済みの家賃で再募集されているケースが多い。築3〜10年あたりが値上げ圧力の少ないゾーンというのが私の感覚です。
②オーナーと管理会社の属性を見抜く
- 個人オーナー：人間関係を重視。長期入居の借主を歓迎し、値上げに積極的でないケースが多い
- 法人オーナー（大手）：規定通りに運用するため、更新ごとに見直しの対象となりやすい
- サブリース物件：オーナーと業者の二重契約構造のため、借主からの交渉が法人マニュアル的になりやすい（次章でこの構造の意外な側面に触れます）
内見の際、不動産会社の担当者に「オーナーは個人ですか、法人ですか」と聞いてみてください。それだけで物件の「値上げ体質」がある程度わかります。
③管理状態と空室率｜物件全体の「健康度」を見る
共用部の手入れ、ゴミ置き場の状態、退去後の再募集スピード、空室の多さは物件全体の「健康度」を表します。健康度が高い物件はオーナー側に余裕があり、目先の家賃アップで小銭を稼ぐ必要が薄い。逆に空室が目立つ物件は、現入居者を引き留めるためにも値上げを控える傾向があります。内見時にポストの溜まり具合・電気メーターの稼働数・共用部の清掃状況を観察するだけでもヒントが見えます。
私が実際にどんな条件で新居を選んだかは ▶︎ 14年ぶりの引っ越しで選んだ1DK35㎡・12.2万円｜18歳から7軒住んで見えた住まい観 にまとめています。
サブリース契約と一般賃貸の「家賃改定」は構造が違う
ここで一つ、意外な事実をお伝えします。借地借家法が守るのは「強い・弱い」で決まる側ではなく、あくまで「借主（賃借人）の立場にある人」です。
ここがサブリース契約の落とし穴。サブリースとは、オーナーが物件を業者に一括で貸し、業者が入居者を集めて運用する仕組みです。この構造では、オーナーから物件を借りるサブリース業者の方が「借主」となり、法律で守られる側に回ります。だから業者がオーナーに「保証賃料を下げてください」と請求してきたとき、オーナーは簡単に拒めません（最高裁判例で借地借家法32条の適用が確立）。
本来は弱い立場の借主を守るための法律が、サブリースの世界では大手業者を有利にし、個人オーナーを追い込んでしまう──これが「サブリース問題」の核心です。私自身、この構造に巻き込まれて数百万円規模の実質損失を出した当事者です。具体的な金額・契約書のからくり・解約までの全プロセスは、現在準備中のワンルームマンション投資失敗シリーズで順次公開していく予定です。
東京の家賃高騰の全体像は ▶︎ 【50代の実体験コラム】東京家賃14年の異常な高騰｜2011→2026で見えた23区の現実 をご覧ください。
FP3級視点｜家賃と家計の安全ライン
FPの一般的な目安として、家賃は手取り収入の25〜30%以内が安全ラインです。50代単身者は老後資金の準備期にあたるため、できれば25%以下を目指したいところ。月5,000円の値上げを安易に受け入れると年間6万円の固定支出増となり、老後資金の積立計画に直接響きます。
更新時にセットで見直したいのが火災保険です。管理会社指定の火災保険は単身者には過剰な補償が含まれていることが多く、自分で選び直すだけで年間1万円前後の節約になることも。私自身、自分で選び直して2年で10,500円安くなりました。詳しくは ▶︎ 賃貸の火災保険は管理会社指定じゃなくていい！自分で選んで10,500円安くした実体験 にまとめています。
賃貸入居時の火災保険、比較していますか？
賃貸物件へ入居する際、火災保険への加入は事実上必須です。不動産会社から勧められる保険にそのまま加入するケースも多いですが、自分で比較検討することで年間数千円〜1万円以上お得になることも。無料で診断できるサービスを活用してみてください。
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まとめ｜言われるがままにならず、法律を味方につける
賃貸更新時の値上げ通知は、決してあなたを脅すものではありません。借主には借地借家法という強い味方があり、必要なのはその味方の存在を「知っている」ことだけ。値上げ通知が届いたら、次の3ステップを思い出してください。
- 通知の内容と理由を確認する──いくらの値上げか、どんな理由か、書面で残るか
- 「合意しません」と明確に伝える──電話でも書面でも構わないが、曖昧な返事はしない
- これまで通りの家賃を支払い続ける──法定更新が成立し、契約は同じ条件で継続される
そしてこれから物件を選ぶ方は、築年数のスイートスポット・オーナー属性・管理状態という3つの軸で「値上げされにくい物件」を選んでみてください。FP3級の視点から見れば、家賃を抑えることは老後資金を守ること。50代以降の家計設計に直結する話です。言われるがままに応じる前に一度立ち止まって、法律を味方につけてみてください。
